マイホームを建てた人は老後、貧困になる

負け組が老後に住めるのは苗場の 10万円で叩き売りしているスラム・マンションだけ
https://a111111.hatenablog.com/entry/2025/05/29/211243

『温泉付き別荘』の夢が悪夢に...退職金4,200万円で伊豆移住した66歳夫婦の誤算【リゾート移住の現実】
https://a111111.hatenablog.com/entry/2025/08/06/020522

アパート経営や不動産投資で儲かる人は1割しかいない
https://a111111.hatenablog.com/entry/2025/08/27/223514

マイホームを建てた人は老後、貧困になる
https://a111111.hatenablog.com/entry/2025/09/08/234015

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タワマンローン破綻が増加、年収1000万円夫婦が破綻しやすい 2025.12.04

https://www.thutmosev.com/archives/85100907.html

年収1000万円タワマン夫婦は上流階級に加わろうとして、無理を重ねていることが多い

タワマンローン破綻が増加

2000年代から最近まで売れ続けていたタワーマンション、今も売れ続けているが一方でローン破綻する人が増えている

タワーマンションは日本で成功の象徴とされたので、無理をして購入した人が多いのが原因です

住宅購入価格は年収5倍が理想で多くても7倍以内とされるが、年収の10倍もかける人が多い

一般的なタワーマンションは5000万円から7000万円以上で、10億円以上の物件も存在している

年収500万から1000万円でタワマンを購入すると年収の7倍から10倍となり、ギリギリのローンを組むことになる

年収1000万円で5000万円のマンションなら5倍なのだが、そこで働くのは「見栄を張りたい」という心理です

人は誰しも家を買う時は気持ちが高揚していて、見境がなくなり判断力が低下するものです

高年収世帯の妻には理想の家が頭の中にあり、「夢の家」プランを追いかけようとします

夫にとって大事なのは妻の機嫌と世間体なので、かなり無理があるプランでも出世すればなんとかなると考えます

ところがバブル崩壊以来の日本は有名企業でも昇給どころかリストラの嵐、残っても中年以降は毎年給料が減る始末でした

マンションを購入するのは30代夫婦が多いがそこが年収のピークで、思ったように収入は増えません

4000万円の35年住宅ローンでも返済は年約120万円、7000万円なら年約250万円近くの返済額になります

年収1000万円夫婦が破綻しやすい

年収1000万円ならかなり余裕がありそうに見えるが、マンション購入は子供が生まれたのがきっかけの場合が多い

子供1人を大学まで入れると約2000万円超なので1人あたり年120万円はかかります

タワマン入居者は裕福な人が多いので、周囲に合わせて高級服を着て良い暮らしをするとギリギリです

車も安い中古の軽というわけにはいかず、車を買うなら「最低でもＶＷゴルフ」などと考えます

30代で年収1000万円を達成したような人は、これからもっと年収が増えると考えるが、そうならないケースが多い

マンション購入時は気分がハイになっているのでリスクは目に入らず、年収700万円から1000万円で審査が通る上限のマンションを買います

銀行から見てギリギリ融資できる限度額は、少しでも収入が減ったらもう返済が困難になる金額です

住宅ローンを始めとする様々な固定費で毎月30万円から50万円、年400万から600万円という所です

年収500万から1000万の人には軽い金額に思えるが、収入が減少したらすぐ家計が破綻します

年収1000万円の一部上場企業社員でもリストラされたら”ただの人”で、せいぜい年収300万円以下まで落ちます

しかも年収1000万円前後の人は、かなり無理をして富裕層のような支出をしている人が多い

年収1000万円でタワーマンションに住み妻と子供はブランド服を着て車はＢＭＷだったら、内情は借金で火だるまの筈です

同じタワマンでも賃貸の場合はある意味気楽で、収入が減ったら安アパートに戻ればいいだけです

https://www.thutmosev.com/archives/85100907.html

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不動産業界と政府が隠す　住宅購入本当の費用 2025.11.14

https://www.thutmosev.com/archives/68977468.html

新築住宅は一戸あたり2000万円の借金と考えると魅力も半減する

夢の新築一戸建て

景気が良いか悪いかを判断する指標に新設住宅着工件数があり、1年間に立てた住宅の数という事になります

この数字が多いと政府は鼻高々で、総理大臣は自分の政策の成功に満面の笑顔を浮かべます

2024年度の国内新設住宅着工戸数は81.6万戸、2017年は約89万戸でリーマンショック以前は100万戸、1990年代は150万戸もありました

日本の住宅の着工件数は順調に減少している訳ですが、理由は不況と人口減少のためと説明されています

ところがより詳しく原因を探ってみると、日本で新築住宅を買う（建てる）のは、経済的な自滅に等しいのでした

分譲住宅やマンション販売のパンフレットには必ず「今の家賃で持ち家を買える」と書いてあります

だが現実に一戸建て住宅を買うと、賃貸より遥かに大きな費用負担が生じる上に、多額の借金を背負います

最も問題なのはこの借金で、新築分譲住宅の価格は3000万円台の価格帯が多く、多くの人は目一杯の計画を立てます

返済期間は上限の35年または夫が75歳になるまでの短いほう、自己資金は数百万で借り入れは2000万円台が多いでしょう

現在は日銀の金利政策で超低金利ですが、昔の住宅ローンは7％前後の高金利だったので、変動金利なら金利上昇も予想しなくてはなりません

今は1.5％未満の金利が10年後に3％、20年後に6％に上昇していても、まったく不思議はないのです

1％の時に返済計画を立てて6％に金利上昇したら、返済不能になって家を売却せざるを得なくなるでしょう

金利と住宅ローン

固定金利だと現在は年利2％前後というところで、場合によっては1％を切っている変動金利の2倍も金利支払いが多くなります

だが今後35年間に金利が２％を超えないというのは、ほとんど考えられない事なので、低金利のときに固定金利ローンを組んだほうが有利になります

結果論で損か得かではなく、突然日本がインフレになり変動金利が８％に上昇したら、破産するしかなくなるからです

多くの人は金利2％か3％で2000万円近い住宅ローンを組むのですが、2％で35年払いだと約780万円の金利が付き合計2780万円の支払いになります

毎月の支払額は6万6千250円で多くの人の家賃に相当し、「自分の家になる」からお得に感じます

これが金利3％だと元金2000万円と金利約1200万円で合計3200万円、毎月約7万7千円の支払額になります

1990年代以前の住宅ローン金利は4％から8％だったので6％で計算すると、元金2000万円に対して金利約2790万円、月額11万4千円の支払いでした

さらに35年ではなく30年や25年にすると、毎月の支払い金額は15万円＋ボーナスのようになります

金利2％で35年払いだと楽に返せるが、少し金利が上昇しただけで、すぐに計画が破綻するのが分かります

変動金利ローンはこうしたハイリスクを負う「自滅ローン」ですが、固定金利2％で35年ローンの審査に通っても、人生楽勝モードとは限りません

一戸建て住宅を購入すると住宅ローン以外にも多くの費用がかかり、不動産屋は決して購入前に説明しないからです

固定資産税、都市計画税、修繕コスト、リフォーム準備金、火災・地震保険の合計は毎月数万円は掛かります

住宅は建てた瞬間から負債になっている

うまい事低金利の長期ローンを組んだとしても、実際に必要になる金額は「住宅ローン＋毎月数万円」になります

「予想より支出が増えた」ことはあっても「思ったより安かった」とは決してならないのが一戸建て新築住宅です

もっと大きな問題があり、新築住宅は建てた瞬間からその人の「借金」であり、30年間は自分の「資産」ではないという事です

住宅情報サイトを見るとローンを払い終わった築35年以上の中古住宅が、1000万円以下で良く売り出されています

外観も中身も結構古びた印象で、正直「買う人なんか居るのかよ」という感想を持つ場合も多いです

新築ピカピカだった家も35年後にはそうなっていて、売りに出しても「家」の値段は評価ゼロで買い取り価格は「地価マイナス取り壊し費用」になります

2000万円の家を買って35年間で金利と維持費で4000万円ほどを支払う筈ですが、ローンを払い終わった時の査定額は（良くて）500万円ほどです

だがこれは35年間、遅延などの事故なく無事に支払った人の場合で、途中で払えなくなったら悲惨な出来事が待っています

住宅ローンの支払いは元利均等返済なので、その時点の残債の金利を常に支払い続けます

つまり2000万円借りたら最初は2000万円の2％＝40万円（÷１２）の金利を毎月払うので毎月3万3千円の金利を支払います

最後の方は残金100万円として100万円の2％＝2万円（÷１２）＝毎月約1700円の金利を支払います

月々7万円の支払い金額だとしたら、最初は支払い金額の半分が金利返済で、なかなか元金が減らない状態になります。

返済不能住宅ローンの怖さ

支払い期間30年で10年払ったら借金は3分の1減るのではなく、4分の１とか5分の1しか元金が減っていない事になります

ところが新築住宅の価値は10年ごとに半分に落ちると見てよく、35年後に残るのは「土地の値段ー解体費用ー売却経費」という事になります

返済終了までのどの期間で考えても、途中で返済不能になったら、家を売却しても多額の借金だけが残ります

例えば2000万円を年利2％の固定金利で35年間借りて毎月6万6250円を10年間支払った時点で、残債は1563万円で支払い済み金額は795万円になります

795万円払って減った借金は437万円、20年経過時点でも借金は1030万円も残っています

20年経過時点で返済不能になると、建物の査定額はほぼゼロになっていて、売却しても500万円くらい借金が残る状態でしょう

これが年利3％や4％だともっとキツイ事になり、金利だけを払い続けているような状態になっています

新築住宅が借金ではなく本当の「資産」になるのはローンをほぼ払い終わった後で、その頃には大規模なリフォームが必要になります

築40年でも倒れたりはしませんが、先送りにするほど一度に多額のリフォーム費用が掛かります

その度にまたローンを組んでいたら、住宅は永遠に「負債」のままで、資産になる事はありません

もし賃貸住宅でそれほど苦痛を感じていないなら、「夢の新築一戸建て」は夢のままにしておいたほうが、いいかも知れない

賃貸住宅には金利支払いや資産の目減りがないし、何より多額の借金を背負う精神的苦痛が無い

https://www.thutmosev.com/archives/68977468.html

マイホームを建てた人は老後に貧困になりやすい 2025.09.08

https://www.thutmosev.com/archives/69708694.html

日本人のマイホーム志向

高齢者の貧困が社会問題になっていますが、拍車を掛けているのが日本人のマイホーム志向だと言われています

特にマンションより一戸建てに住みたい人が多く、結婚して家庭ができるとマイホーム志向はさらに強化されます

親類が集まると家を建てる話題が出て、先に家を建てた人はそれとなく自慢します

アパートやマンション住まいの人は何となく肩身が狭い思いをし、自分も家を建てようと考えます

周囲からのプレッシャーもあり情報を集めると、そこには「現在の家賃より家を建てたほうが得」と必ず書いてあります

住宅展示場を見に行くと話はトントン拍子に進み、「とりあえず銀行の審査に通るか申請してみましょう」と言われて申し込む事になります

本当に自分に支払い能力が在るのか半信半疑ながら、気分が高揚しているので勢いで35年ローンで契約します

現在の住宅ローン金利は1％以下で、一昔前の5％以上より金利負担は少ないが、多額の負債を長期間背負う事になります

3000万円を借りて固定金利１％で35年払いだったとしても、支払額は毎月8万5000円で総額3550万円にもなります。（変動金利では予測不可能）

問題は住宅は30年間に渡って負債のままで、途中で「辞めた」という事ができない点です

住宅は建てた瞬間に中古物件になって2割ほど値下がりし、その後30年間は住宅を売ってもローン残高が残る状態が続きます

この例では土地が1000万円で住宅が2000万円として、30年目には住宅評価がゼロになり、しかも土地価格から解体費用を差し引いた値段しか売れません

しかも手数料や売却益の課税もあるので、500万から800万の売却価格というところです

高収入世帯ほどローン破綻しやすい

住宅ローンを払い終わらないうちに支払い不能になった場合は、家を取られて競売に掛けられるが、これで終わりにはなりません

競売は通常の売却より安い価格でしか売れないので、残った住宅ローンは新たな借金になり、しかも高金利です

例えば2000万円を残して競売になり、競売で残り1000万円の残債が残ったら、残債は1％ではなく法定金利上限の15％の金利になります

すると1000万円に対して毎年150万円の金利がかかり、金利だけで毎月12万5千円の支払いが請求されます

残債500万円だとしても毎月6万2500の金利支払いが生じ、しかも35年1％のローンは既に解除されているので、短い支払い期間で返済を要求されます

するとローンが多く残っている状態で競売になると、むしろそのままローンを払っていたほうがマシなほど、返済がきつくなってしまいます

こうなると多くの場合夫婦は離婚して一家離散し、破産宣告で免責してもらうしかなくなってしまいます

住宅ローンを組んだ人のうち１％以上が破綻して競売に掛けられているが、意外にも破綻する確率が高いのは年収900万円以上の高所得者でした

銀行によると年収900から1000万円までの人は、年収500万円以下の人より浪費癖があり、無理に高級な物件を購入する傾向が見られる

高級車に高級住宅、ブランドファッションに海外旅行などにお金を使うので、もっと収入が低い人よりも破綻しやすい

考えてみると高収入の人はその会社をリストラされたら、もうその年収を維持できないリスクが高く、年収が高いほど失業リスクが大きい

逆に年収が低い人は仮に夫婦とも250万円で合計500万としたら、今の仕事を失っても同じ収入を維持するのは容易でしょう

住宅ローン返済後の老後

25歳で家を建てても無事に35年の住宅ローンを払い終えるのは60歳なのですぐに高齢者になり、老朽物件で夫婦2人の生活になります

一戸建てはマンションと違って管理費と修繕費がないが、逆にそれらを自前で支払う必要があります

雨漏りがしても水漏れがしても、全て自分だけで費用を支払うので、結局正しく運営されているマンションより安くはなりません

一戸建てが老朽化するほど維持費は高くなるので、ローンを払い終わっても毎月数万円は掛かるでしょう

よく地方では高齢者だけで古い一戸建てに住んでいますが、建て替えやリフォーム費用も出ないので、朽ちていくマイホームに住み続けます

過去に支払った住宅費用と現在の住宅維持費が重荷になり、どんどん貧しくなっていきます

現役時代はかなりの収入があったのに、老後にお金に困る人は、住宅に多額の費用を使いすぎたケースが多い

子供に個室が必要な期間だけ部屋数が多い賃貸物件に住んだほうが、一戸建てを建てたりマンションを買うよりも、生涯ではかなり安くなります

家族もちならかなりの収入でも公営住宅を借りる事ができ、UR物件もあるので、4部屋以上の賃貸物件はかなり存在します

「公営住宅なんてイメージが良くない」という人も居るが、住宅ローンで老後に貧困になるよりは、余裕を持って賃貸生活がマシではないだろうか

仮に今高収入だとしても景気後退してリストラされたら、他の会社が同じ給料で雇うとは考えられない

https://www.thutmosev.com/archives/69708694.html

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ずんだもんと学ぶ不動産 - YouTube
https://www.youtube.com/@zunda-hudousan-kenchiku/videos
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「住宅は資産」という幻想で誰があなたをカモにするのか？
http://www.asyura2.com/09/revival3/msg/615.html

終わらないワンルームマンション投資被害、投資した全員が損をした
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不動産投資は絶対にやってはいけない
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不動産ブームの陰で損失相次ぐ “生活保護アパート投資”
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住宅ローンの6割占める変動金利、日銀が利上げするとローン破綻か | 世界のニュース　トトメス5世
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見直されるUR賃貸　メリットとデメリットは
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日本政府は行政コスト削減のために、首都圏以外を無住の地にしようとしている
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http://www.asyura2.com/17/ban7/msg/522.html

過疎地の住民には行政コストはかけられない。田舎の人間は都市に引っ越せばいい
https://a777777.bbs.fc2.com/?act=reply&tid=14091903